Wichtiges Urteil für Investoren, Immobilienkäufer und Vermieter zu Modernisierungen bei Wohnimmobilien
Immobilen-Ratgeber von Thomas Trepnau
Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters von Immobilien zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.
Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer
1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen des Eigentümers der Immobilie in der Regel dulden.
Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst:
-grundsätzliche Pflicht zur Duldung
-Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
-Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
-nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
-Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.
Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.
Schon 2016 schrieb ich: Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen.
(Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.
Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.
Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 EUR bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.
Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 EUR auf 2.149,99 EUR monatlich erhöhen.
Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 EUR auf 2.149,99 EUR nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.
Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten. „Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Immobilie hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.“
Der BGH wörtlich:
„Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.“
Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.
Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.
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