Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.
Vermieter über Mängel informieren: Treten Mängel in der Wohnung auf, sollte der Mieter den Vermieter in jedem Fall direkt darüber informieren. Ob man vom Vermieter überhaupt die Beseitigung verlangen oder die Miete mindern will, spielt an der Stelle noch keine Rolle. Hintergrund ist folgender: Zeigt der Mieter die Mängel nicht an und vergrößern diese sich später, kann der Vermieter wiederum unter Umständen Schadensersatz verlangen. Im Gegensatz zum Mieter hat der ja keinen Zugriff auf die Wohnung und daher keine Möglichkeit, sich ohne Anzeige des Mieters ein Bild von den Mängeln zu machen. Wenn sich nun also z.B. Feuchtigkeitsschäden bilden, über die der Mieter den Vermieter nicht in Kenntnis setzt, und entwickelt sich daraus später Schimmelpilz, kann sich der Mieter dadurch schadensersatzpflichtig machen.
Auf Nachweis der Mängelanzeige achten: Das gilt es für Mieter also zu vermeiden. Dafür ist es wichtig, darauf zu achten, dass man später die Mängelanzeige auch nachweisen kann. Wenig hilfreich ist es also in diesem Zusammenhang, einfach den Hausmeister anzurufen oder anzusprechen, wenn er einem über den Weg läuft. Oftmals haben Hausmeister später Schwierigkeiten, sich daran zu erinnern, dass sie auf die Mängel hingewiesen wurden. Ratsam ist es deshalb, ein Schreiben bei E-Mail an den Vermieter zu senden mit der Bitte um Zugangsbestätigung. Sofern er den Eingang der Mail bestätigt, reicht das als Nachweis aus. Wenn man keine Reaktion erhält, sollte man zu einer Übermittlung des Schreibens per Boten greifen.
Instandsetzung und Mietminderung: Will der Mieter auch direkt die Mängel beseitigt haben bzw. aufgrund derselben die Miete mindern, sollten diese Ansprüche auch schon im Zusammenhang mit der Mängelanzeige geltend gemacht werden. Dann hat man dem Vermieter eine angemessen Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen. Sofern das Verhältnis zum Vermieter eigentlich gut ist, kann man überlegen, auf eine sofortige Minderung zu verzichten. Es empfiehlt sich dann, diese mit Hinweis auf die Mängel anzukündigen und anzugeben, dass man die vollständige Miete zukünftig nur noch unter Vorbehalt zahlt.
Beweise sichern: Sollte sich der Vermieter weigern, die Mängel zu beseitigen, und kommt es dann zu einem Verfahren, muss der Mieter die Mängel auch darlegen und beweisen können. Im Hinblick darauf sollte er sich also rechtzeitig darum bemühen, die entsprechenden Beweise zu sicheren. Bei Mängeln, die optisch nachvollziehbar sind, kann das durch Fotos geschehen. In Fällen der Lärmbelästigung ist ein Lärmprotokoll sinnvoll, das genau auflistet, wann es in welcher Intensität und für welche Dauer zu Beeinträchtigungen kommt. Ist z.B. die Heizung ausgefallen, empfiehlt sich ein Temperaturprotokoll. Auch kann man Zeugen zu sich in die Wohnung einladen, die den Mangel dann ggf. später bestätigen können.
29.6.2017
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