"Hoteltransaktionen fanden dieses Jahr bisher hauptsächlich im Mittelstand statt"

Christie + Co zieht ein Resümee

Christie + Co schloss in diesem Jahr hauptsächlich Transaktionen in der mittelständischen Hotellerie ab; in der Groß- und Kettenhotellerie hingegen gab es 2009 kaum Aktivitäten. Dies ließ Christie + Co anlässlich der Immobilienmesse Expo Real in München verlauten, die am 7. Oktober zu Ende ging.

„Die Transaktionsvolumina im mittelständischen Sektor bewegen sich in der Regel im einstelligen Millionenbereich. Die von den Kreditinstituten geforderten bis zu 50 Prozent Eigenkapital, als Voraussetzung für einen Kredit, stellen da meist keine wirkliche Hürde dar“, erklärt Markus Beike, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens mit Schwerpunkt Hotellerie. Rund 90 Prozent der von Christie + Co verhandelten Transaktionen lagen in diesem Jahr laut Beike unter der 10-Millionen-Euro-Grenze. Dabei sei in Bezug auf die Verkaufspreise bei mittelständischen Transaktionen gegenüber 2008 eine Abnahme von circa 14 Prozent für betreiberfreie Verkäufe zu beobachten. „Diese Zahl ist allerdings mit Vorsicht zu genießen, da wir hier zwölf Monate mit acht Monaten vergleichen“, unterstreicht Beike. „Jedoch erwarten wir nicht, dass sich im letzten Quartal das Blatt noch einmal wendet und die Preise wieder steigen. Deshalb kann man den Rückgang zumindest als Trend interpretieren“, ergänzt er.

Auch das Angebot von mittelständischen Hotels, das heißt Hotels mit 50 bis 150 Zimmern, scheine ausreichend vorhanden zu sein, wie Markus Beike beobachten konnte. „Den Nerv der Zeit treffend erhielten wir verstärkt Anfragen von Grundpfandrechtsgläubigern, die sich von leistungsgestörtem Ballast trennen wollen. Von den fast 30 Transaktionen, die wir bisher in diesem Jahr erfolgreich abgeschlossen haben, zählen rund 50 Prozent zu dieser Kategorie“, beschreibt Beike die Situation. Bei den Beauftragungen durch Grundpfandrechtsgläubiger handle es sich dabei um drei Viertel Verkäufe und ein Viertel Verpachtungen. „Hinter den Verpachtungen steckt – aus Gläubigersicht – die Überzeugung, dass ein leer stehendes Hotel beim Exit weniger erzielt, als ein Hotel mit einer nachprüfbaren Cashflow-Geschichte“, erklärt er diese Entwicklung.

Typische Käufer sind laut Christie + Co private Investoren, die auf Schnäppchenjagd sind. „Da kommen wertberichtigte Hotels wie gerufen“, weiß Beike. Es handle sich dabei mehrheitlich um Hoteliers aus Deutschland, die die Gunst der Stunde nutzen und in einer Baisse expandieren. „Für einen Käufer ist es der Beginn in einer neuen Branche – hier will man weiter expandieren. Wir haben aber auch Käufer aus dem Ausland dabei“, konkretisiert der Christie-Chef.

Bei den übrigen 50 Prozent der von Christie + Co durchgeführten Transaktionen im Mittelstand handle es sich überwiegend um „klassische“ mittelständische Probleme. „Keine Nachfolge, gesundheitliche Probleme oder die Änderung des Geschäftsmodells sind einige der typischen Motive für einen Verkauf oder eine Verpachtung“, erläutert Beike. Die Objekte seien dabei überwiegend Ferienhotels mit 20 bis 70 Zimmern. Die Käufer oder Pächter seien hier in der Regel private Hoteliers, die sich verändern bzw. expandieren möchten.

Anders sehe die Situation in der Kettenhotellerie aus. „Traditionelle Hypotheken- und Geschäftsbanken, die sich in den Jahren vor der Finanzkrise Margenschlachten um den besten Deal lieferten, sind faktisch raus aus dem Rennen“, beobachtet Markus Beike. „Ohne Treibstoff, das heißt ohne ausreichende Mengen an Fremdkapital, das zu hohen Beleihungswerten und günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt wird – das waren die Katalysatoren für die fetten Jahre vor der Krise – funktioniert das Business-Modell der opportunistischen Investoren nicht mehr“, fügt er hinzu. Abgesehen davon stünden aktuell – zumindest offiziell – keine Portfolioverkäufe an, die dann eine kritische Masse liefern könnten, um für großvolumige Investoren interessant zu werden. „Das könnte sich aber rasch ändern, wenn die Nachfinanzierungen der großen Transaktionen aus Vorkrisenzeiten anstehen und der eine oder andere zum Verkauf gezwungen sein wird“, prognostiziert Beike.

Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist die Nummer 1 für Hotelimmobilien in Europa. Das Unternehmen begleitet auch Transaktionen von Gastronomie-, Freizeit-, Senioren- sowie Einzelhandelsimmobilien und bietet fundierte Beratungs- und Bewertungsdienstleitungen an. Christie beschäftigt über 300 Experten, die neben ihrer Kenntnis der regionalen und überregionalen Märkte auch über ein breites Know-how in Bezug auf aktuelle Markttrends und örtliche Besonderheiten verfügen. Christie + Co unterhält europaweit 25 Niederlassungen. Weitere Informationen finden Sie unter www.christie.com sowie www.christiecorporate.com.

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Christie + Co
Pia Gast
Bockenheimer Landstraße 93
60325
Frankfurt
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