Fragen und Antworten rund um die mit Betriebskostenabrechnung beantwortet Frank Reiser.
Was sind Nebenkosten? (Bildquelle: © andyller – Fotolia)
KIRCHHEIM UNTER TECK. Aus Erfahrung weiß Frank Reiser, Geschäftsführer von der G. Reiser Immobilienverwaltung GmbH, dass rund um die Betriebskostenabrechnung immer wieder die gleichen Fragen auftauchen. Reiser beantwortet die Wichtigsten rund um die Betriebskostenabrechnung.
Welche Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?
Reiser Immobilien: Welche Nebenkosten ein Vermieter auf seinen Mieter umlegen darf, legt die Betriebskostenverordnung fest. Der Vermieter darf grundsätzlich nur die Nebenkosten auf seine Mieter umlegen, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (§ 556 BGB) aufgeführt sind. Zudem kann ein Vermieter die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, wenn dazu eine entsprechende Vereinbarung und eine konkrete Bezeichnung der Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten wurden. Das gilt auch für Nebenkosten, die erst später hinzukommen, zum Beispiel wenn im Nachhinein eine Treppenhausreinigung oder Gartenpflege beauftragt wurde. Auch diese Kosten dürfen nur dann umgelegt werden, wenn dies zuvor im Mietvertrag vereinbart wurde.
Kaltmiete und Warmmiete – was ist das?
Reiser Immobilien: Die Kaltmiete wird auch als Nettomiete bezeichnet. Grundlage für die Festlegung einer Kaltmiete ist der regionale Mietspiegel. Generell gilt, dass eine Kaltmiete nur innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann. Die Warmmiete hingegen ist die sogenannte Bruttomiete. Sie enthält auch die Nebenkosten wie die Heizkosten, die Müllabfuhr, die Wasserversorgung und -entsorgung, Aufwendungen für Versicherungen, den Kabelanschluss oder Kosten für einen Hausmeister. Es gilt die einfache Rechnung: Kaltmiete plus Nebenkosten gleich Warmmiete.
Welche formalen Kriterien muss eine Betriebskostenabrechnung einhalten?
Reiser Immobilien: Eine wichtige Voraussetzung ist, dass der Mieter auch ohne juristische oder kaufmännische Vorbildung die Nebenkostenabrechnung versteht. Sie muss dem Mieter in Textform, das heißt als Brief, Fax oder als E-Mail übersandt werden. Die Adresse des Mieters, die genaue Wohnung, die exakte Abrechnungseinheit, der Abrechnungszeitraum und die einzelnen Nebenkosten müssen dargestellt sein. Wichtig dabei: Eine Nebenkostenabrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellt werden. Ansonsten ist sie angreifbar. Erkennbar sein müssen zudem der Verteilungsschlüssel und die Gesamtkosten. Der Mieter muss klar erkennen können, ob er Nebenkosten nachzahlen muss oder eine Erstattung ansteht.
Die Nebenkostenabrechnung unterliegt strengen Vorgaben. Hierfür braucht es einen kompetenten Partner, der sich Rückzahlungen oder Nachforderungen kümmert. Reiser Immobilien legt dabei Wert auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.
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